Jak zadysponować nieruchomością??.

Zwykle najbardziej wartościowym składnikiem majątku jest nieruchomość. Co zrobić gdy chcemy nią zadysponować? Jakich prawnych rozwiązań użyć? Jakie są dobre i złe strony takich rozwiązań jak umowa darowizny, dożywocia i testament. Doradzamy co w konkretnej sytuacji klienta jest najwłaściwsze i najlepiej zabezpiecza jego interesy.

Sytuacje są do siebie podobne także można wskazać kilka zasad i reguł. Warto jednak pamiętać, że szereg indywidualnych uwarunkowań powoduje, że to każdej sprawy należy podejść indywidualnie i poddać analizie. Chętnie wspieramy klientów w dokonywaniu wyboru jak zadysponować nieruchomością ale też czy i jak określone umowy czy testament można zakwestionować. Warto też wybierając określone rozwiązanie wiedzieć na jakie trudności możemy narazić siebie lub naszych bliskich.

Pierwszym często wybieranym rozwiązaniem na dysponowanie nieruchomością jest darowizna. Umowa taka musi być dla swojej ważność sporządzona w formie aktu notarialnego. Umowa darowizny jest umową nieodpłatną. To znaczy, w zamian np. za nieruchomość obdarowany nie jest zobowiązany wobec obdarowującego do żadnych konkretnych powinności ani zapłaty jakiejkolwiek kwoty. Nie musi się szczególnie o niego troszczyć, zajmować czy pomagać. Nie może wobec swojego darczyńcy jedynie podejmować działań jednoznacznie nagannych. Umowa darowizny powoduje, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą jej zawarcia, a nie dopiero po śmierci darczyńcy. Czyli spisując z kimś darowiznę z tą chwilą przestajemy być właścicielami nieruchomości. Jeśli darczyńca chce dalej w lokalu lub domu mieszkać w umowie darowizny musi być też służebność osobista mieszkania. Wreszcie darowizna nie jest dobrym rozwiązaniem by zadysponować swoim majątkiem na wypadek śmierci czy by obejść przepisy prawa spadkowego, spadkobierców ustawowych i zachowek. Bowiem wartość darowizny i tak jest zaliczana na schedę spadkową czyli wliczana do spadku podlegającego rozliczeniu, w tym przy wyliczaniu zachowku. Dlatego też wspieramy naszych klientów w analizie czy umowa darowizny to na pewno najlepsze rozwiązanie w ich sytuacji. Odwołanie darowizny także jest dość trudne. Musi dojść do rażącej niewdzięczność. Tę z kolei sądy interpretują dość wąsko i restrykcyjnie. Także jeśli chcemy odzyskać podarowaną nieruchomość warto wiedzieć kiedy możemy powołać się na rażącą niewdzięczność kogoś kogo obdarowaliśmy. Z kolei gdy jesteśmy tymi którzy nieruchomość dostali warto wiedzieć kiedy ktoś nam może nieruchomość odebrać i czego powinniśmy się obawiać.

Z kolei innym rozwiązaniem jest umowa dożywocia. Tę także trzeba zawrzeć w formie aktu notarialnego. Z kilku najważniejszych kwestii o których trzeba pamiętać, to po pierwsze że tu także z chwilą jej zawarcia dotychczasowy właściciel przestaje być jej właścicielem. Jednak w przypadku tej umowy ten kto nieruchomość dostaje jest wobec jej dotychczasowego włodarza zobowiązany do opieki. Warto zadbać o odpowiednią treść umowy, wszystko co trzeba w niej opisać, zawrzeć wszystkie ustalenia, nie iść zgodnie z powszechnym ale zbyt ogólnikowym szablonem (m.in. dotyczące możliwości zamieszkiwania). Po drugie umowa dożywocia jest lepszym rozwiązaniem na dysponowanie majątkiem na wypadek śmierci gdy nie chcemy by spadkobiercy ustawowi cokolwiek dostali. Bowiem wartość przedmiotu umowy dożywocia nie zalicza się na schedę spadkową. Trzeba jednak wiedzieć że spadkobiercy ustawowi którym nieruchomość przechodzi obok nosa mogą chcieć kwestionować charakter tej umowy i twierdzić że nie była ona umową dożywocia a np. umową darowizny, po to by zaliczyć jej wartość na schedę spadkową i na zachowek. Wreszcie po trzecie umowę dożywocia bardzo trudno rozwiązać i może zrobić to tylko sąd.

Umowy dożywocia i darowizny są nierzadko alternatywą dla testamentu. Bowiem testament można w każdej chwili w dość dowolnej formie odwołać. Odwołanie testamentu może nastąpić bądź w ten sposób, że spadkodawca sporządzi nowy testament, bądź też w ten sposób, że w zamiarze odwołania testament zniszczy lub pozbawi go cech, od których zależy jego ważność, bądź wreszcie w ten sposób, że dokona w testamencie zmian, z których wynika wola odwołania jego postanowień. Jeżeli spadkodawca sporządził nowy testament nie zaznaczając w nim, że poprzedni odwołuje, ulegają odwołaniu tylko te postanowienia poprzedniego testamentu, których nie można pogodzić z treścią nowego testamentu.

Z kolei należy uważać na treść testamentu i zapisy w stylu – nieruchomość X zapisuję Y zamiast do całości spadku powołuję Y. W tym pierwszy przypadku nie wiadomo bowiem czy jesteśmy spadkobiercą czy tylko zapisobiercą. Jeżeli spadkodawca przeznaczył oznaczonej osobie w testamencie poszczególne przedmioty majątkowe, które wyczerpują prawie cały spadek, osobę tę poczytuje się w razie wątpliwości nie za zapisobiercę, lecz za spadkobiercę powołanego do całego spadku. Jeżeli takie rozrządzenie testamentowe zostało dokonane na rzecz kilku osób, osoby te poczytuje się w razie wątpliwości za powołane do całego spadku w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi wartości przeznaczonych im przedmiotów.

Zachęcamy do kontaktu by te kwestie omówić na indywidualnym spotkaniu. Posiadamy także doświadczenie w prowadzeniu sporów sądowych w tym zakresie.