Współwłasność – kiedy powstaje i jak ją znieść?.

Współwłasność jest niezwykle kłopotliwa. Należy jej unikać, a jeśli już stanie się naszym udziałem należy zainicjować postępowanie o zniesienie współwłasności. Zwykle pojawia się w wyniku dziedziczenia. Jest niezwykle problematyczna przy zarządzaniu nieruchomościami i niemal zawsze doprowadza do poważnego konfliktu. Warto znać więc reguły jej likwidowania i pamiętać, że każdy ze współwłaścicieli może żądać jej zniesienia.

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Głównie skupimy się na temacie współwłasności nieruchomości. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy szczególne. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy, o których piszemy w niniejszym artykule.

Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe no chyba że co innego wynika z dokumentów, w szczególności gdy współwłasność pojawia się w wyniku postępowania spadkowego. Wtedy z samego postanowienia w przedmiocie stwierdzenia praw do spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia wiemy kto i w jakim udziale dziedziczy. To przekłada się analogicznie na udziały w nieruchomości. Pamiętajmy, że treści postanowienia sądowego czy APD nikt za nas nie ujawni w księgach wieczystych. Pojawi się tam tylko wzmianka o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, ale by ujawnić się jako właściciel czy współwłaściciel nieruchomości trzeba złożyć stosowny wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Niemniej dlaczego współwłasność jest problematyczna? Bowiem we wszystkich istotnych kwestiach wymagana jest jednomyślność! Co prawda niby zgodnie z przepisami każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie wspólną nieruchomością to jednak do rozporządzania nią oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Tylko do drobnych spraw tj. czynności zwykłego zarządu nieruchomością potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu wspólną nieruchomością, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Jeśli z jakiś powodów tkwimy we współwłasności to warto pamiętać, że każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Ponadto współwłaściciel sprawujący zarząd wspólną nieruchomością może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Pożytki i inne przychody ze wspólnej nieruchomości przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane ze wspólną nieruchomością.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział wspólnej nieruchomości, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości albo że pociągałby za sobą istotną zmianę nieruchomości lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Zatem podział nieruchomości jest podstawową formą znoszenia współwłasności. Jeśli jednak to byłoby ze szkodą, lub współwłaściciele chcą inaczej np. oddać nieruchomość jednemu z nich za spłatą pozostałych to też jest możliwe.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

Nieruchomość, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego czyli w drodze licytacji sądowej, co powinno być ostatecznością bo może być nie do końca korzystne finansowo.

Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. Należy pamiętać o możliwości rozłożenia spłat na raty. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele. W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. Jeżeli warunki spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia. Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego.

Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.