Na jakich zasadach można zasiedzieć nieruchomość?.

To co zwykle jest najcenniejszych składnikiem majątku to nieruchomość. Możemy je nabywać w różny sposób – kupując, otrzymując w darowiźnie lub korzystając z niej przez długi czas. Warto wiedzieć na jakich zasadach zasiaduje się nieruchomości. By albo skorzystać z tego prawa na swoją korzyść lub wiedzieć jak się przed innych zakusami bronić.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Wtedy po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie właśnie w złej wierze.

Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli - ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy - powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Czy można sumować okresy posiadania z poprzednikiem lub spadkobiercą?

Co ważne, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Przepisy te stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Jakie nieruchomości można zasiedzieć?

Artykuł 172 § 1 KC wskazuje na nieruchomości jako przedmiot zasiedzenia. Obecnie obowiązujące prawo cywilne wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości – gruntowe, budynkowe i lokalowe.

Zgodnie z art. 46 KC nieruchomością gruntową (gruntem) jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Co bardzo istotne, w wypadku nabycia w drodze zasiedzenia dopuszczalne jest zasiedzenie fizycznie wydzielonej części nieruchomości gruntowej. W takim wypadku nie mają zastosowania ograniczenia podziału nieruchomości. Nie ma również potrzeby, aby sąd stwierdzający zasiedzenie zwracał się o opinie do właściwych organów gminy. Przy czym należy podkreślić, że w przypadku współwłasności i zawarcia umowy podziału nieruchomości do korzystania, samo korzystanie z fizycznej części nieruchomości nie prowadzi do zasiedzenia.

Kolejnym rodzajem nieruchomości są nieruchomości budynkowe, którymi zgodnie z art. 46 § 1 KC są "budynki trwale z gruntem związane (…), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności". W KC są m.in. przepisy szczególne ustanawiające odrębną własność budynków wzniesionych przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (art. 235 KC). Są to prawa związane z określonymi prawami i nie mogą istnieć bez prawa, z którym są związane. To możliwość zasiedzenia prawa podstawowego warunkuje możliwość zasiedzenia tych nieruchomości budynkowych. Tak więc dopuszczalne będzie zasiedzenie nieruchomości budynkowej wraz z użytkowaniem wieczystym.

Lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości mogą być przedmiotem zasiedzenia, gdyż art. 172 § 1 KC nieruchomości będących lokalami mieszkalnymi nie wyłącza od zasiedzenia.

Czy można zasiedzieć część lokalu lub udział we współwłasności?

Osobnym problemem jest możliwość zasiedzenia części lokalu. Swego czasu Sąd Najwyższy zajął się odpowiedzią na pytanie, czy dopuszczalne i możliwe jest zasiedzenie części cudzego lokalu, niespełniającej ustawowych wymagań przewidzianych dla samodzielnego lokalu mieszkalnego, przez samoistnego posiadacza będącego zarazem właścicielem innej nieruchomości lokalowej, położonej w tym samym budynku, jeżeli są one funkcjonalnie powiązane ze sobą i w rzeczywistości stanowią jedno mieszkanie. Sąd Najwyższy stwierdził w odpowiedzi, że nie jest dopuszczalne zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzących w skład lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności. Sytuacja zmienia się, jeśli chodzi o podział lokalu w trybie orzeczenia sądowego. Jest on dopuszczalny, jeśli lokal taki zostanie podzielony na dwa lub więcej lokale samodzielne, zaświadczenie starosty w takim wypadku nie jest konieczne, sąd może sam powołać biegłego.

Dopuszczalność zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości jest powszechnie przyjęta w orzecznictwie. Pierwszym przypadkiem zasiedzenia udziału we współwłasności jest sytuacja powstała na skutek współposiadania przez kilka różnych osób tej samej nieruchomości. W takiej sytuacji przedmiotem nabycia w drodze zasiedzenia jest udział w tej nieruchomości, przy czym domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe, chyba że z okoliczności sprawy wynika co innego.

Zasiedzenie udziału we współwłasności przez innego ze współwłaścicieli

Najbardziej złożoną kwestią jest zasiedzenie udziału we współwłasności przez innego ze współwłaścicieli. Samo niewykonywanie prawa przez innego współwłaściciela nie uprawnia jeszcze do wniosku, że drugi współwłaściciel przejął rzecz w samoistne posiadanie. Musi on dać wyraz temu, że zmienił (rozszerzył) zakres swego posiadania. Musi uczynić to jawnie i zamanifestować to w sposób widoczny dla współwłaściciela (niewykonującego posiadania) oraz otoczenia. Nie wystarczy np. samo tytułowanie się w korespondencji z urzędami właścicielem nieruchomości. Ale już np. wybudowanie domu służącego do zaspokojenia potrzeb tylko jednego ze współwłaścicieli nieruchomości i jego rodziny można wskazać jako przykład takiego działania.

Zasiedzenie użytkowania wieczystego i służebności

Sąd Najwyższy wiele lat temu dopuścił możliwość zasiedzenia użytkowania wieczystego, powołując się na analogię do prawa własności. Można też zasiedzieć prawo odpowiadające treści służebności (gruntowej, przesyłu, drogi koniecznej). Wtedy jest to za darmo, bo ustanawianie służebności jest z reguły na wynagrodzeniem.

Test na zasiedzenie

Przesłankami zasiedzenia nieruchomości są nieprzerwane posiadanie samoistne nieruchomości przez 20 lat w przypadku istnienia dobrej wiary i 30 lat w jej braku.

Posiadanie cudzej rzeczy, aby mogło być uznane za samoistne, a więc wywołujące skutek prawny zasiedzenia, nie może ograniczać się do wewnętrznego przekonania posiadacza, lecz musi być dostrzegalnym z zewnątrz jego postępowaniem z rzeczą jak właściciel. Można wskazać następujący test:

posiadanie kluczy,
opłacanie podatków i innych opłat,
rozporządzanie nieruchomością
samodzielne dokonywanie czynności zwykłego zarządu i przekraczających taki zarząd,
ochronę posiadania przed innymi oraz występowanie jako właściciel w stosunku do organów i instytucji.

Co to takiego dobra wiara?

W orzecznictwie istnieją odmienne koncepcje dobrej wiary, która ma duże znaczenie dla możliwości stwierdzenia zasiedzenia. Zgodnie z pierwszym stanowiskiem, z posiadaczem w dobrej wierze mamy do czynienia wtedy, gdy jest on w błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności. Odmienne stanowisko zakłada, że dobra wiara zasiadującego występuje wówczas, gdy ingerowanie w cudzą własność rozpoczęło się w takich okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza cudzego prawa.

W sprawach sądowych daje się zauważyć niejednolitość poglądów co do możliwości formułowania zarzutu nadużycia prawa (art. 5 KC) w sytuacji akcji właściciela, zmierzającej do przerwania biegu terminu zasiedzenia prawa własności nieruchomości, w tym zwłaszcza podejmowanej w ostatnim okresie, poprzedzającym upływ ustawowych terminów niezbędnych dla stwierdzenia zasiedzenia. Jako, że w przypadku zasiedzenia mamy do czynienia z nabyciem z mocy prawa, tj. na skutek samego tylko upływu stosownego, ustawowego terminu (orzeczenie stwierdzające zasiedzenie ma w tym przypadku skutek deklaratoryjny) kwestia ta nabiera istotnego znaczenia. Trudno bowiem jednoznacznie ocenić zachowanie właściciela, który po kilkudziesięciu latach zaniedbań (i akceptowaniu stanu rzeczy, w którym posiadaczem nieruchomości jest kto inny) w niedługim czasie przed upływem ustawowego terminu zasiedzenia, decyduje się np. na wystąpienie z powództwem o wydanie nieruchomości, przerywając jego bieg (termin zasiedzenia zaczyna biec na nowo). W orzecznictwie pojawiają się zarówno poglądy wykluczające możliwość stawiania zarzutu nadużycia prawa, jak i poglądy przeciwne. Właściciele muszą pamiętać, że zdaniem Sądu Najwyższego - „Sprzeczna z poczuciem słuszności jest próba przerwania biegu zasiedzenia nieruchomości przez złożenie ostatniego dnia biegu terminu zasiedzenia wniosku o charakterze windykacyjnym, w okolicznościach oczywistego zaniedbania interesów wynikających z własności przez kilkadziesiąt lat.”

Czy prawo chroni małoletnich?

Na koniec szczególna ochrona małoletnich tj. jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.